Wertermittlung von Immobilien

Im Bereich der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken erstatten wir neben Verkehrswertgutachten und Beleihungswertgutachten sowie Gutachten zur Ermittlung des gemeines Werts und des beizulegenden Zeitwerts auch Marktwertgutachten nach internationalen Standards.

  • Verkehrswert iSd. § 194 BauGB
  • Beleihungswert iSd. § 16 PfandBG
  • Gemeiner Wert iSd. § 9 BeWG iVm § 182 BeWG
  • Beizulegender Zeitwert iSd. § 255 Abs.4 HGB
  • Fair Value iSd IFRS 13, IAS 16, IAS 40
  • Marktwert nach int. Standards (IVSC, RICS, TEGoVA)

Schwerpunkt unserer gutachterlichen Tätigkeit bildet die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke sowie beschränkt dinglicher Rechte iSd § 1018 ff BGB für steuerliche Zwecke. Neben der Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien verfügen wir über ausgewiesene Expertise in der Bewertung von Sonderimmobilien (u.a. in den Branchen Automobil, Energie, Landwirtschaft, Krankenhaus und Pharma, Hotellerie und Tourismus).

Die sachverständige Vergütung im Bereich der Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke und damit zusammenhängender Rechte und Lasten erfolgt dabei auf Grundlage einer Vergütungsvereinbarung als Zeitvergütung oder Pauschalvergütung.

Verkehrswertgutachten iSd § 194 BauGB

Die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken und damit die Erstattung von Verkehrswertgutachten iSd 194 BauGB ist in der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) geregelt. Unterschieden werden gem. § 15 ff. ImmoWertV mit dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren drei normierte Verfahren nach denen der Wert eines Grundstücks oder dessen Bestandteile bzw. damit zusammenhängte Rechte und Lasten bestimmt werden. Der Verkehrswert gem. § 194 BauGB ist dabei als jener Preis definiert, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten sowie der Lage eines Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Wertermittlung zu erzielen wäre.

Typische Anlässe für die Ermittlung des Verkehrswerts iSd § 194 BauGB

  • Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften iSd § 2042 Abs.1 BGB
  • Auseinandersetzung von Zugewinngemeinschaften iSd § 1363 BGB
  • Übertragung von Grundstücken iSd § 311b Abs.1 BGB
  • Verfügungen über Grundstücke iSd § 1821 Abs.1 Nr.1 BGB

Immobiliengutachter Landkreis München

Bauernhaus, Landkreis Miesbach

Immobiliengutachter Eigentumswohnung München

Wohn- und Geschäftshaus München, Schwabing

Beleihungswertgutachten iSd § 16 PfandBG

Die Beleihungswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken und damit die Erstattung von Beleihungswertgutachten iSd 16 PfandBG ist in der Beleihungswertverordnung (BelWertV) geregelt. Der Beleihungswert (Mortgage Lending Value – MLV) ist Grundlage für die hypothekarische Beleihung und dient Kreditinstituten sowie Versicherungen als Sicherheitenwert.  Er unterscheidet sich vom Verkehrswert derart, dass er keinen stichtagsbezogenen sondern einen zeitraumbezogenen Wert darstellt. Der Beleihungswert ist gem. § 3 Abs. 1 BelWertV ist dabei jener Wert bzw. Preis einer Immobilie, der unabhängig von vorübergehenden konjunktur- oder spekulationsbedingten Schwankungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr während der Dauer einer Beleihung voraussichtlich zu erzielen wäre.

Marktwertgutachten nach int. Standards

Neben der Immobilienbewertung im Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren und damit der Erstellung von Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB ermitteln wir den Marktwert von Immobilien auch nach int. Standards (IVSC, RICS, TEGoVA). Unser Fokus liegt dabei neben Wohnimmobilien, auf Gewerbeimmobilien – und hier neben Büroimmobilien insbesondere auf Industriebauten sowie Gastronomie- und Hotelimmobilien.

Bewertung von Rechten und Lasten

Rechte, die eine unmittelbare Beziehung zwischen einer Person und einer Sache begründen, sind sog. dingliche Rechte. Unterschieden werden dabei das Eigentum als das weitreichendste dingliche Recht und die beschränkt dinglichen Rechte. Diese sind beispielsweise Dienstbarkeiten wie z.B. das Wohnungsrecht, Sicherungs- und Verwertungsrechte, Reallasten, das dingliche Vorkaufsrecht oder auch das Erbbaurecht. Sie sind in der Immobilienbewertung als wertbeeinflussende Merkmale gem. § 6 Abs. 2 ImmoWertV in der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen bzw. selbst Gegenstand der Wertermittlung und damit der Erstellung von Wertgutachten.

Verkehrswertgutachten München

Mehrfamilienhaus, München, Harlaching

Verkehrswertgutachten Gewerbeimmobilie

Technologiepark, Landkreis München

 

Feststellung des Grundbesitzwerts

Das Bewertungsgesetz (BewG) regelt in Deutschland die steuerliche Bewertung von Vermögengegenständen. Bei Grundbesitz wird zwischen Grundvermögen, land- und forstwirtschaftlichem Vermögen und Betriebsvermögen unterschieden. Für die Bewertung ist dabei der gemeine Wert gem. § 9 BewG maßgeblich. Der Unterschied zur Verkehrswertermittlung gem. § 194 BauGB i.V.m. §§ 15 ff. ImmoWertV besteht darin, dass bei der Bewertung von Grundbesitz gem. § 182 BewG die Wahl des Verfahrens zur Bewertung von Grundstücken vorgegeben ist.

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Zur Vermeidung von Überbewertung bei der Feststellung des Grundbesitzwerts durch das Finanzamt sieht § 198 BewG die Möglichkeit des Nachweises des niedrigeren gemeinen Wertes vor. Setzen Sie daher bei der Überprüfung von durch das Finanzamt festgestellten Grundbesitzwerten auf unsere Erfahrung in der steuerlichen Immobilienbewertung.

Aufmaß und Wohnflächenberechnung

Allzu oft müssen wir im Rahmen unserer Gutachtertätigkeit feststellen, dass Teilungserklärungen nicht mit den tatsächlichen Begebenheiten übereinstimmen, mit Auswirkungen nicht nur auf Neben- und Instandhaltungskosten sondern auch auf den Verkehrswert. Neben der Wertermittlung von Sondereigentum und Teileigentum ermitteln wir daher auch Flächen von Wohn- und Gewerberäumlichkeiten, erstellen Aufmaß- und Aufteilungspläne für Abgeschlossenheitsbescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 i. V. m. § 3 Abs. 2 WEG und prüfen die Genehmigung bzw. Genehmigungsfähigkeit von Flächen zum Zwecke des dauerhaften Aufenthaltes.

Aufmass

Aufmass zur Berichtigung einer WEG-Aufteilung

Verkehrswert Immobilie Hadern

Genehmigte Flächen eines Kellergeschosses

 

TÜV-zertifizierte Immobiliengutachter

Ob zur Kreditbesicherung, zu bilanziellen bzw. steuerlichen Zwecken oder zur bloßen Feststellung von Vermögenswerten – verlassen Sie sich bei der Wertermittlung von Immobilien auf unsere langjährige Erfahrung in der Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien, auf unsere geprüfte Kompetenz als TÜV-zertifizierte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.